주담대 vs 투자
Compare조기상환과 투자 중 어느 쪽이 유리한지 비교합니다. 아파트 가치 상승분을 포함한 순자산 기준으로 분석합니다.
참고: 전국 아파트 연평균 상승률 약 1~2%, 서울 약 2~3% (KB 기준)
기본 상환금 외에 추가로 활용 가능한 금액 (조기상환 또는 투자)
자기자본 (매매가-대출)4억
LTV (대출비율)43%
월 기본 상환금152만원
30년 후 아파트 예상 가치12억 6,795만원(+5억 6,795만원)
수학적 계산상 투자 수익이 높을 수 있습니다 (순자산 +2억 7,155만원 차이)
상환 완료19년 (218개월)
이자 절감1억 685만원
아파트 자산12억 6,795만원
총 순자산17억 4,655만원
투자 자산7억 5,015만원
투자 수익+5억 7,015만원
아파트 자산12억 6,795만원
잔여 대출0
총 순자산20억 1,810만원
순자산 구성 비교
A. 조기상환아파트 12억 6,795만원+ 저축 4억 7,860만원
B. 투자아파트 12억 6,795만원+ 투자 7억 5,015만원
핵심 포인트
투자 수익률(8%)이 대출 금리(4.5%)보다 높으므로 투자에 자금을 배분하는 것이 수학적으로 유리합니다. 아파트 가치는 연 2% 상승을 가정했으며, 두 시나리오 모두 동일하게 적용됩니다. 조기상환 후 남은 기간의 여유금(월 202만원)도 투자에 활용한 결과입니다.
월 상환금152만원* 첫 달 기준, 시간이 갈수록 원금 비중 증가
총 이자 (30년)2억 4,722만원대출금의 82%를 이자로 납부
총 납부액5억 4,722만원원금 3억 + 이자 2억 4,722만
원금 vs 이자 비율원금: 55%이자: 45%
1년차
484만
1,340만
1,340만원
2억 9,516만원
2년차
506만
1,318만
2,658만원
2억 9,010만원
3년차
529만
1,295만
3,953만원
2억 8,480만원
4년차
554만
1,270만
5,223만원
2억 7,927만원
5년차
579만
1,245만
6,468만원
2억 7,347만원
10년차
725만
1,099만
1억 2,268만원
2억 4,027만원
15년차
908만
916만
1억 7,231만원
1억 9,870만원
20년차
1,136만
688만
2억 1,148만원
1억 4,667만원
25년차
1,422만
402만
2억 3,755만원
8,153만원
30년차
1,780만
44만
2억 4,722만원
0만원
주요 연차별 대출 잔액, 조기상환 시 절약 이자, 투자 시 자산 및 차이를 비교합니다.
연차
대출잔액
A. 조기상환 순자산
B. 투자 순자산
차이
1년차
2억 9,516만
7억 1,400만
4억 2,511만
상환 +2억 8,889만
2년차
2억 9,010만
7억 2,828만
4억 5,123만
상환 +2억 7,705만
3년차
2억 8,480만
7억 4,285만
4억 7,845만
상환 +2억 6,440만
5년차
2억 7,347만
7억 7,286만
5억 3,637만
상환 +2억 3,649만
10년차
2억 4,027만
8억 5,330만
7억 511만
상환 +1억 4,819만
15년차
1억 9,870만
9억 4,211만
9억 1,758만
상환 +2,453만
20년차
1억 4,667만
10억 8,817만
11억 8,996만
투자 +1억 179만
25년차
8,153만
13억 6,937만
15억 4,557만
투자 +1억 7,620만
30년차
0만
17억 4,655만
20억 1,810만
투자 +2억 7,155만
투자 수익률에 따라 30년 후 결과가 어떻게 달라지는지 비교합니다.
수익률 4%
투자 자산3억 4,818만
순자산 차이-1,912만
수익률 6%
투자 자산5억 477만
순자산 차이+8,640만
수익률 8%현재
투자 자산7억 5,015만
순자산 차이+2억 7,155만
수익률 10%
투자 자산11억 3,966만
순자산 차이+5억 8,988만
대출 조기상환에 사용하는 여유자금은 투자 기회를 포기하는 것과 같습니다. 대출 금리보다 높은 수익률을 기대할 수 있다면 투자가 유리하지만, 시장 리스크를 감수해야 합니다.
조기상환의 확정 수익률= 대출 금리 4.5%
투자의 기대 수익률= 8% (불확실)
스프레드+3.5%p
연 300~1,800만원 한도. 15년 이상 상환 시 최대 1,800만원 공제 가능.
금융소득 종합과세 2,000만원 초과 시 적용. ISA·연금저축 활용 시 절세 가능.
공제 한도까지 상환 유지 + 나머지는 ISA·연금저축으로 절세 투자.
SPREAD투자 수익률이 대출 금리를 초과하는 스프레드가 클수록 장기적으로 투자가 유리합니다. 현재 스프레드는 3.5%p입니다.
RISK조기상환은 대출 금리만큼의 확정 수익을 제공합니다. 투자는 더 높은 기대수익이 있지만 시장 변동성이라는 리스크를 수반합니다.
HYBRID이자 소득공제 혜택을 유지하면서 ISA·연금저축으로 투자하는 하이브리드 전략이 세금 효율 면에서 최적일 수 있습니다.
대출 금리와 투자 수익률의 차이(스프레드)가 클수록 투자가 유리합니다. 현재 스프레드: 3.5%p. 아파트 상승률 2%는 두 시나리오에 동일 적용되므로 의사결정에 영향을 주지 않습니다.
* 투자 수익률은 보장되지 않으며, 세금/수수료는 별도 고려 필요합니다. 아파트 가치 상승은 과거 평균 기준이며 보장되지 않습니다.
본 서비스는 금융위원회에 등록된 투자자문업이 아닙니다. 과거 수익률은 미래 수익을 보장하지 않습니다. 모든 계산 결과는 참고용이며 법적 효력이 없습니다. 투자 결정은 본인의 판단과 책임 하에 이루어져야 합니다.